Adsorpcija molekularnog sita zeolita je proces fizičke promjene. Glavni razlog adsorpcije je svojevrsna "površinska sila" proizvedena molekularnom gravitacijom koja djeluje na čvrstu površinu. Prilikom protjecanja tekućine neke se molekule u tekućini sudaraju s površinom adsorbenta zbog nepravilnog kretanja, uzrokujući molekularnu koncentraciju na površini. Smanjite broj takvih molekula u tekućini kako biste postigli svrhu odvajanja i uklanjanja. Budući da nema kemijskih promjena u adsorpciji, sve dok pokušavamo otjerati molekule koncentrirane na površini, molekularno sito zeolita će ponovno imati adsorpcijski kapacitet. Ovaj proces je obrnuti proces adsorpcije, nazvan analiza ili regeneracija. Budući da molekularno sito zeolita ima ujednačenu veličinu pora, samo ako je promjer molekularne dinamike manji od molekularnog sita zeolita, može lako ući u unutrašnjost kristalne šupljine i biti adsorbiran. Stoga je molekularno sito zeolita poput sita za molekule plina i tekućine, pa se prema veličini molekule određuje treba li ga adsorbirati ili ne. . Budući da molekularno sito zeolita ima snažan polaritet u kristalnoj šupljini, može imati snažan učinak na površinu molekularnog sita zeolita s molekulama koje sadrže polarne skupine, ili induciranjem polarizacije polariziranih molekula za proizvodnju jake adsorpcije. Ovu vrstu polarnih ili lako polariziranih molekula lako je adsorbirati polarnim molekulom sita zeolita, što odražava još jednu adsorpcijsku selektivnost molekularnog sita zeolita.
Općenito govoreći, ionska izmjena odnosi se na izmjenu kompenzacijskih kationa izvan okvira molekularnog sita zeolita. Kompenzacijski ioni izvan okvira molekularnog sita zeolita općenito su protoni i alkalni metali ili zemnoalkalijski metali, koji se lako ionsko izmjenjuju u molekularna sita zeolitnih ionskih vrsta različitih valentnih metala u vodenoj otopini metalnih soli. Ioni se lakše migriraju pod određenim uvjetima, kao što su vodene otopine ili više temperature.
U vodenoj otopini, zbog različite ionske selektivnosti molekula sita zeolita, mogu se pokazati različita svojstva izmjene iona. Reakcija hidrotermalne izmjene iona između metalnih kationa i molekulskih sita zeolita je postupak slobodne difuzije. Brzina difuzije ograničava brzinu reakcije izmjene.
Molekularna sita zeolita imaju jedinstvenu pravilnu kristalnu strukturu, od kojih svaka ima strukturu pora određene veličine i oblika te veliku specifičnu površinu. Većina molekularnih sita zeolita ima jake kisele centre na površini, a u kristalnim porama postoji jako Coulombovo polje za polarizaciju. Ove karakteristike ga čine izvrsnim katalizatorom. Heterogene katalitičke reakcije provode se na krutim katalizatorima, a katalitička aktivnost povezana je s veličinom kristalnih pora katalizatora. Kada se molekularno sito zeolita koristi kao katalizator ili nosač katalizatora, napredak katalitičke reakcije kontrolira se veličinom pora molekularnog sita zeolita. Veličina i oblik kristalnih pora i pora mogu imati selektivnu ulogu u katalitičkoj reakciji. U općim reakcijskim uvjetima, zeolitna molekularna sita igraju vodeću ulogu u smjeru reakcije i pokazuju katalitičke performanse koje odabiru oblik. Ova izvedba čini molekularna sita zeolita novim katalitičkim materijalom snažne vitalnosti.